Факты о рынках кондоминиумов
Я нередко слышу от своих клиентов : квартиры стали очень дороги, мы опасаемся покупать, так как рынок перегрет, мы слышали что сейчас новостройки покупать опасно, так как цены могут скоро упасть, и так далее.
Причём, подобного рода высказывания я слышу с того момента, как в 2005 году перебрался жить и работать в Торонто из Нью Йорка. Тем не менeе, за это время цены на новые квартиры утроились.
В действительности рынок строящихся квартир абсолютно предсказуем и гораздо менее подвержен всякого рода кризисным явлениям, чем рынок отдельно стоящих домов, так как сроки строительства в 3-4 раза дольше.
Чтобы понимать куда двигается рынок нужно лишь уметь сопоставлять и анализировать статистические данные. Поэтому в этой статье я хочу привести факты и пусть каждый для себя решит, когда рухнет рынок квартир.
Начнём с того какие факторы двигают рынок вверх.
На приведённом ниже графике №1 вы видите, какое количество новостроек (дома + квартиры) сдаeтся каждый год, начиная с 1990 года и, как видно по графику, количество заканчивающих строительство новостроек почти все эти годы находится на уровне менее 40 000 в год, а баланс спроса и предложения в прошедшие годы находился приблизительно на этой отметке — в 40 тысяч.
Как только количество заканчивающих строительство новостроек становилось больше, спрос и предложениe сравнивались, и застройщики, сталкиваясь с тем, что продавать становилось сложнее, соответственно, не имея возможности кредитоваться под следующий проект, не продав предыдущий, резко снижали обороты.
Через какое то время спрос начинал превышать предложение и, соответственно, цены начинали резко расти, а застройщики закладывали новые проекты.
Не надо забывать, что за последние 7 лет численность населения Большого Торонто резко увеличилась, и, по мнению большинства аналитиков, точка баланса на данный момент находится на уровне в 50-52 тысячи сдаваемых новостроек в год.
То есть, мы имеем фактор №1 – большую нехватку жилья. И даже если бы прирост населения сегодня остановился, то понадобилось бы как минимум 7-8 лет, чтобы сбалансировать спрос и предложение.
Далее, почему растут цены.
На графике №2 указаны факторы, влияющие на рост цен как положительно так и отрицательно вот эти факторы в цифрах.
Себестоимость квартиры в многоквартирном доме на данный момент — от $600 до $1200 за квадратный фут, в зависимости от проекта и его места расположения (если начинать проект с нуля сегодня). Почему так сильно выросла стоимость строительства?
1.Стоимость строительных работ за последние 5 лет увеличилась более чем на 40% и достигла (в зависимости от качества отделочных материалов и самого проекта) от $300 до $500$ за кв. фут.
В основном, это связано с удорожанием строительных материалов.
2. Поборы со стороны государства в виде всевозможных налогов за те же 5 лет выросли почти вдвое.
Вот пример, сколько приблизительно приходится платить застрощику за квартиру с одной спальней, которая продается примерно за $500 000 сегодня.
- HST (after rebate) – $40 000,
- Development charges $40 000,
- Education and Park Levies – $30 000
Итого в сумме: $110 000.
3. Получение разрешения на строительство многоквартирного дома крайне непросто, и на данный момент занимает не менее трех лет. Всё это время застройщик вынужден платить от 7% до 10% в год по кредиту за приобретенный земельный участок стоимостью в миллионы долларов.
4. Стоимость пригодных для строительства многоквартирных домов земельных участков удвоилась за последние 5 лет, и владельцы не торопятся их продавать, понимая что дальше будет только дороже.
В итоге мы имеем фактор № 2 – Себестоимость строительства очень высока, и девелоперы работают под минимальный процент прибыли.
Соответственно, опустить цены они просто не могут физически. Проще не строить. Именно поэтому в прошлом году мы увидели аннулирование нескольких крупных проектов, которые были проданы до окончательного получения разрешения на строительство и стали нерентабельными после того, как город в очередной раз взвинтил поборы.
Фактором № 3 является иммиграция.
За следующие 3 года Канада намерена принять более миллиона иммигрантов, ожидается что около половины из них осядут в GTA.
Причём, сегодняшний эмигрант резко отличается от эмигранта 20-летней давности, обычно это люди, уже имеющие кое какие сбережения. Кроме того, почти все банки имеют программы упрощённой квалификации на получение моргиджа для новых иммигрантов и покупающих впервые. Статистика показывает, что в 2018 году 51% от общего количества сделок с недвижимостью совершили именно они.
Фактором № 4 является внушительный внутренний рынок покупателей, костяк которого составляют две котегории 1 – это Baby Boomers, которые, подойдя к пенсионному возрасту, перебираются из просторных домов в более дешёвые квартиры , покупая их без мортгиджа, а оставшиеся деньги добавляют к уже заработанной пенсии , и 2- это молодёжь которая и слышать не хочет о покупке дома где нибудь на окраине, их выбор — именно квартиры в районах GTA c хорошей транспортной доступностью.
Что мы имеем в противовес перечисленным выше факторам.
1) Вынуждено введённый правительством стрес тест для получения моргеджей и 15% налог для иностранцев, это сильно ограничило покупательскую способность и обрушило рынок дорогих домов перенаправил покупателей в более дешёвый сигмент и в какойто мере убрав с рынка иностранных инвесторов . Правда как позже выяснилось их оказалось далеко не 50% как кричали СМИ а всего чуть более 5%. Банкиры же крайне не довольны сложившийся ситуацией, так как они теряют потенциальных заёмщиков и уже сегодня рассматривается вопрос об упрощении стрес теста и увеличении срока амортизации кредитов до 35 а может быть и 40 лет, что уже было в Канаде когда то. И решило бы на данный момент все проблемы.
2) Полностью провалившаяся программа правительства предлагающая застройщикам некоторые земельные участки принадлежащие городу и освобождение от ряда поборов при строительстве рентовок. Как выяснилось, застройщикам не интересны вложения, срок окупаемости которых очень большой.
Бизнес сейчас заточен на краткосрочные вложения в 5, максимум 15 лет.
Кстати, именно по той же причине мы не видим в Канаде строительства крупных металлургических предприятий, срок окупаемости которых 30 и более лет, проще закупать арматуру в США, хоть и гораздо дороже.
Судя по всему, мы уверенно двигаемся по сценарию таких мегаполисов как Нью Йорк, Лондон, Токио, Шанхай.
Где на сегодня цены на недвижимость в 2-3 раза дороже чем в Торонто, но при этом обладает ей лишь категория богатых, остальные вынуждены довольствоваться арендой которая забирает три четверти семейного дохода.
|
ФАКТЫ
Октябрь
- ООН: С начала военного конфликта Украину покинули свыше 14,5 миллиона человек, из них свыше 7,1 миллиона вернулись обратно. В Польшу въехало свыше 7,1 миллиона беженцев, свыше 2,85 миллиона человек въехали в Россию, свыше 1,62 миллиона в Венгрию, свыше 1,42 миллиона въехали в Румынию, 883 тысяч в Словакию, 670 тысяч в Молдавию. Из них вернулись обратно на Украину: из Польши более 5 миллионов человек, из Румынии более 1,1 миллиона, из Словакии более 620 тысячи, из Молдавии более 313 тысяч.
- ООН: Подтвержденные потери среди гражданского населения с начала конфликт на Украине составляют 6374 человека.
- 27 октября: Илон Маск приобрел Twitter за $44 млрд. Также он временно займёт пост генерального директора.
- 24 октября: Риши Сунак стал новым премьер-министром Великобритании.
- 21 октября: В Канаде вступил в силу мораторий на покупку и продажу пистолетов.
- 20 октября: Премьер-министром Великобритании Лиз Трасс подала в отставку.
- 13 октября: Канада ввела санкции в отношении 17 иранских организаций за нарушения прав человека, включая бывшего министра иностранных дел Мохаммада Джавада Зарифа (Mohammad Javad Zarif).
- 12 октября: Взрыв Крымского моста. Канада заявила, что предоставит Украине новую военную помощь на сумму 47 миллионов канадских долларов, включая артиллерийские снаряды, зимнюю одежду, беспилотные камеры и спутниковую связь.
- 7 октября: Правительство Канады навсегда запретило въезд в Канаду 10 000 членов иранского КСИР (IRIB).
Сентябрь
- 30 сентября: Российская Федерация присоединила к России территории Запорожской, Херсонской, Донецкой и Луганских областей Украины.
- 21 сентября: В связи с продолжающейся войной с Украиной впервые в современной истории России с 21 сентября президентом Путиным объявлена мобилизация.
- 15 сентября: 20-кратный победитель турниров Большого шлема по теннису, бывшая первая ракетка мира 41-летний швейцарец Роджер Федерер объявил о завершении карьеры.
- 13 сентября: В Онтарио в результате стрельбы погибли два человека, ещё трое были ранены; среди погибших один полицейский, подозреваемого застрелили при задержании
- 8 сентября: Умерла королева Великобритании Елизавета II. Принц Чарльз стал королем Великобритании.
- 7 сентября: Apple анонсировал новые наручные часы, нчаушники и линейку мобильных телефонов iPhone 14.
- 5 сентября: Новым премьер-министром Великобритании объявлена Лиз Трасс.
- 4 сентября: Резня в Саскачеване. В результате которой 12 человек были убиты и 18 получили ранения. Это одно из самых кровопролитных убийств в истории Канады.
Август
- 30 августа: Умер Михаил Горбачев.
Июль
- 28 июля: ВОЗ: Число подтвержденных случаев заражения коронавирусом в мире превысило 570 млн, а число летальных исходов — 6,38 млн. Всемирная организация здравоохранения пока не располагает данными об эффективности существующих вакцин против оспы обезьян
- 11 июля: Курс евро к доллару рекордно упал, 1 евро почти приравнялся к 1 доллару. Акции Twitter упали после отказа Маска от его покупки. Госдеп США поддержал решение Канады вернуть турбины «Северного потока» в Германию, а затем и владельцу. Турбины, оказавшиеся в центре спора, были отправлены в Монреаль для планового ремонта компанией Siemens Canada.
- 9 июля: Маск решил не покупать Twitter, из-за отказа соцсети предоставлять интересующую информацию. Одна из крупнейших аварий, охватившая сервисы по всей Канаде, произошла у компании Rogers, в течении дня десятки миллионов канадцев не могли пользоваться мобильной, телефонной и интернет связью. Причину сбоя сервиса компания не озвучила.
- 7 июля: Премьер-министр Великобритании Борис Джонсон объявил что уходит в отставку.
- 1 июля: Турция ожидает экстрадиции 73 членов в стране Рабочей партии Курдистана из Швеции и Финляндии, иначе вопрос о вступлении двух стран в НАТО останется в подвешенном состоянии. ЮНЕСКО принял решение включить борщ в список нематериального наследия как украинское блюдо.
Июнь
- 30 июня: Российские войска покинули украинский остров «Змеиный».
- 29 июня: НАТО: Турция поддержит членство Швеции и Финляндии в НАТО.
- 27 июня: Офис Трюдо: Канада вводит санкции против 6 физических и 46 юридических лиц, связанных с российским военно-промышленным комплексом, а также 13 физических и 2 юридических лиц Белоруссии и 15 украинцев. МИД России: Россия закрыла въезд для 43 граждан Канады. Польша заявила что 4,3 миллиона человека прибыло с Украины в Польшу.
- 23 июня: EC: Украине и Молдавии предоставили статус кандидата в ЕС.
- 17 июня: National Defence: Вооруженные силы Украины (ВСУ) потеряли приблизительно 50 процентов тяжелых вооружений. Бригадный генерал ВСУ Владимир Карпенко заявил, что потеряны около 1300 боевых машин пехоты, 400 танков и 700 артиллерийских систем. Ранее Давид Аразамия заявил, что ВСУ ежедневно теряют в Донбассе «до тысячи солдат убитыми и ранеными». Среднесуточные потери украинской армии, по его словам, оцениваются в 200-500 человек.
- 7 июня: Министр обороны Российской Федерации Сергей Шайгу озвучил число украинских военнопленных достигло 6489 человек. Министерство обороны Китая обвинило ВВС Канады в провокациях в китайском воздушном пространстве
- 3 июня: МИД России внес 41 подданного Канады в «стоп-лист». Всего в списке канадских подданных, в отношении которых введены ограничения, значатся уже 617 человек.
Ранее
- 21 мая: Количество сдавшихся в плен в Мариуполе составляет 2439 человек, по заявлению российской стороны. Среди сдавшихся есть представители иностранных государств.
- 21 мая Москва ввела персональные санкции против 26 жителей Канады, в их числе и жена премьера Джастина Трюдо — Софи Трюдо.
- 18 мая Финляндия и Швеция официально подали заявки на вступление в НАТО.
- 18 мая Турция заблокировала начало переговоров в НАТО о вступлении Швеции и Финляндии.
- 28 апреля Палата представителей США поддержала активирование программы ленд-лиза, которая позволит ускорить оказание военной помощи Украине, это позволит администрации Байдена обойти многие бюрократические препятствия, чтобы в кратчайший срок нарастить объемы военной помощи Украине. Все поставки будут осуществляться в кредит или в аренду.
- 24 апреля Макрон победил во втором туре выборов, обогнав Ле Пен, тем самым став президентом Франции на второй срок. Мерин Ле Цен признала поражение на выборах.
- 13 апреля Российский крейсер «Москва» затонул в Черном море, украинская сторона заявляет о удачной ракетной атаке, российская о пожаре и детонировании амуниции на корабле и последующем шторме в результате которого крейсер затонул.
22 апреля российская сторона заявила, что один член экипажа погиб и 27 пропали без вести, что стало первым признанием Москвы потерь после трагедии. «В результате пожара 13 апреля ракетный крейсер «Москва» получил серьезные повреждения из-за детонации боеприпасов», — говорится в сообщении Минобороны. Высокопоставленный представитель Пентагона заявил, что перед тем, как затонуть, «Москва» была сбита двумя украинскими ракетами. - 12 апреля Зеленский опубликовал фото задержанного, главу украинской оппозиционной партии ОПЗЖ, Виктора Медведчука, которого предложил обменять на украинских военнопленных. Российская сторона не рассматривает этот вопрос, так как он не гражданин России.
- По оценке американского военного аналитика Скотта Риттера (Scott Ritter) военные потери украинской вооруженных сил значительно превосходят российские. На сайте Wikipedia создана страница которая учитывает ВСЕ заявления о потерях сторон.
С 15 июня невакцинированные канадцы могут пользоваться самолетом и поездом, но для пересечения границы с США по-прежнему нужно подтверждение вакциинации, т.е. требование тракеров (дальнобойщиков) продолжает быть не выполнено. Подробнее
Доказательства вакцинации от COVID19 по-прежнему необходимы для въезда в США из Канады. Вашингтон пока не озвучила планов о снятии данного мандата. Иными словами здоровые люди, но без вакцинации не могут путешествовать, зато больные туберкулезом или СПИД-ом, но с вакцинацией могут беспрепятственно путешествовать.
21 апреля Соединенные Штаты на неопределенный срок продлили запрет на пересечение сухопутной границы непривитым иностранным гражданам.
Арестованным организаторам протеста Конвоя свободы: Тамаре Лич, Крису Барберу, Пэту Кингу и Стиву Чароинд грозит срок тюремного заключения до 10 лет. Пэту Кингу было отказано в отпуске под залог, в то время как Криса Бабера и Томару Лич отпустили до рассмотрения дела в суде.
CBC призналась в распространении фейковых новостей о «Конвое свободы». Начальник полиция Оттавы признал что у «Конвоя свободы» не было обнаружено огнестрельного оружия.
Около 90% дальнобойщиков в Канаде вакцинированы.
