О рынке недвижимости с  Максимом Багинским

О рынке недвижимости с  Максимом Багинским

Максим ваша компания специализируется на инвестиционных сделках с кондоминиумами в большом Торонто, закончилась первая половина года, как вы можете прокомментировать итоги первого полугодия, насколько стабилен рынок ?

Ольга , ну во первых я хочу сказать, что компания разрослась в последние два года, и помимо традиционного направления – инвестиций, у нас есть  команда брокеров которая занимается как продажей, так и покупкой жилья на вторичном рынке, помогая тем, кто просто ищет жильё для себя и тем, кто продаёт недвижимость. Так что, пользуясь случаем, я с удовольствием прорекламирую их.

У нас получилось собрать команду реальных профессионалов, являющихся специалистами в этой области. Мы разработали уникальную маркетинговую систему, позволяющую рекламировать продающуюся недвижимость в соцсетях и других всевозможных интернет-ресурсах, то есть за привычными пределами MLS.

Ставка была сделана, помимо традиционной рекламы, на активных пользователей Интернета, и результаты не заставили себя ждать. Я бы даже сказал, результаты превзошли мои ожидания. Система позволяет моментально выставить объект по всему Интернету.  Особенно это важно на таком вторичном рынке, как сегодня, когда для того чтобы продать, да еще и получить максимальную цену, агентам приходится изрядно попотеть.

Касательно  инвестиционных сделок с кондоминиумами на начальном этапе строительства, тут рынок не просто стабилен, он однозначно находится в восходящем тренде, и нет никаких оснований ожидать стагнации в ближайшее время. Я предполагал что темпы роста несколько замедлятся в этом году и вернутся на традиционные 4-5% роста в годовом исчислении, но мы получили эти цифры уже в первом полугодии, и я думаю, что по итогам года мы скорее всего увидем цифру близкую к 10% годовых.

Сегодня я не буду рассказывать причины, по которым повышение цен неминуемо продлится в ближайшие несколько лет, они были довольно подробно описаны в моей статье, которая вышла в прошлом месяце.

Архив статей можно почитать или послушать, так как все мои статьи теперь имеют звуковую версию, в блоге на нашем интернет портале www.NewGtaCondos.com они доступны как на русском, так и на английском языках. Так что те, кому это интересно, всегда  могут зайти на наш сайт и получить там  массу полезной информации.

Инвестиции в кондо на начальном этапе строительства не сильно подвержены колебаниям рынка.  Дорожает рынок или нет, влияет лишь на доходность, и то незначительно, наши стратегии позволяют инвесторам зарабатывать на любом рынке. Проиграть тут невозможно, это вам не рынок ценных бумаг.

Максим я не совсем понимаю как можно заработать если рынок к примеру стоит на месте ?

Ну это в двух словах не объяснишь, мне обычно требуется около полутора часов, чтобы объяснить новичкам в этом бизнесе, как это работает. Тем, кому это интересно, я советую позвонить нам и приехать в офис для консультации.
Инвестиции это сплошные цифры, и тут нужно показывать реальные примеры, графики и т.д., чтобы новичок понял, что и откуда берётся.

В двух словах это выглядит так: для того что бы инвестированные в виде депозитa деньги приносили доходность в 50% в годовом исчислении, что является очень средней доходностью (большинство наших проектов в последнии годы приносили гораздо большую доходность),  давайте брать самый пессимистичный сценарий.

Так вот, для этого недвижимости достаточно дорожать всего на 5% в год, что легко достигается правильным выбором проекта. Подорожание проекта зависит от двух составляющих:
1) Это общее подорожание рынка, которое сегодня есть, а завтра его может не быть и
2) непосредственное подорожание того или иного микрорайона, которое связано с планами развития города, изменениями в транспортной доступности, строительством инфраструктурных объектов, изменением зонинга и т.д.

Соответственно, даже если рынок стоит на месте, что на ближайшие годы выглядит фантастикой,  то квартира в правильно выбранном проекте всё равно будет подниматься в цене как минимум на 5%, и ваш депозит будет приносить около 50% годовой доходности.

Вторым очень значимым фактором является сам депозит. Понятно, что чем меньше депозит при покупке, тем под больший процент работают инвестированные в депозит деньги. На сегодняшнем рынке стандартный депозит застройщиков — 20% от стоимости приобретаемой недвижимости,  нам же, как правило, удаётся договориться с застройщиком о пониженном депозите, что на сегодня 15%, так как застройщики прекрасно понимают что, работая с нами, они получают не единичную сделку, а сразу большое количество продаж в проекте, а для этого надо идти на уступки. 15-процентный  депозит обычно разбит на 4 и более платежей за первые 2 года строительства,  то есть в среднем у инвестора вложено около 10% от стоимости недвижимости. Это второй фактор, позволяющий нашим клиентам держать планку доходности на уровне около 50% в годовом исчислении.

Ну и наконец, когда рынок не дорожает а стоит на месте, покупатели настораживаются и покупать начинают меньше, соответственно застройщики вынуждены принимать меры, и на рынке появляются сделки с депозитом в 5%, что даёт возможность инвесторам поднимать доходность депозита до 100% годовых даже при стоящем на месте рынке.

Ну, это я в действительности рассказал очень поверхностно, в реальности в подобного рода инвестициях масса нюансов. Нужно правильно минимизировать налоги, оформить  финансирование, которое нередко мы предоставляем сами, не прибегая к услугам банков и многое другое. Для этого и существует наша команда, а именно грамотная команда — решающий фактор в успешной инвестиции. У нас есть всё что помогает нашим клиентам сделать процесс максимально простым.

В нашей команде есть всё необходимое — и грамотные юристы, и финансисты, и агенты по недвижимости, у нас даже своя менеджмент-компания, полностью обслуживающая сдающуюся в аренду недвижимость наших клиентов. Всё это вкупе — залог успешной инвестиции, вне зависимости от того, в каком состоянии находится рынок.

Ваши прогнозы на второе полугодие, как по вашему будет вести себя рынок осенью ?

Ну, по поводу  квартир в принципе я уже ответил, я не вижу ни одного фактора, указывающего на признаки стагнации рынка не только в ближайшие месяцы, но и далее. Касательно отдельно стоящих домов и таунхаусов, однозначно есть положительные сдвиги, уже сегодня активизировались продажи, пока, правда, это касается недвижимости в ценовом диапaзоне до $800 тысяч. Думаю, дальнейшая судьба рынка домов  сильно зависит от правительственных решений в отношении  правил получения кредитования.

Я считаю что уже в следующем году правительство предпримет шаги по облегчению кредитования, ожидаются такие шаги как изменение стресc-теста, увеличение сроков амортизации мортгиджей и многое другое, но, по моему мнению, это не произойдёт в одночасье, как это случилось в 2017, когда правительством были приняты меры по охлaждению рынка.

Я думаю, изменения будут вводиться постепенно, чтобы не спровоцировать резкий рост цен.
Тем не менее я ожидаю, что уже к следующему лету рынок домов низшей и средней ценовой категории практически придет в норму, с дорогими домами, думаю, это займёт несколько дольше.

Беседу вела Ольга Макеева

Picture

Maxim Baginskiy 
 
    Broker of Record / Investment advisor
Right At Home Realty Investment Group
    Mobile: 416-832-8343 | Office: 647-288-9422
    E: contact@NewGtaCondos.com | www.NewGtaCondos.com

 

  • Поделиться новостью в:

ФАКТЫ

Сентябрь

  • ООН: Более 14 миллионов человек бежали от войны и покинули свои дома. С начала военного конфликта Украину покинули свыше 12,3 миллиона человек, из них свыше 3,9 миллиона вернулись обратно. В Польшу въехало свыше 5,95 миллиона беженцев, свыше 2,49 миллиона человек въехали в Россию, свыше 1,33 миллиона в Венгрию, свыше 1,16 миллиона въехали в Румынию, 757 тысяч в Словакию, 600 тысяч в Молдавию. Из них вернулись обратно на Украину: из Польши более 2,9 миллиона человек, из Румынии более 544 тысяч, из Словакии более 360 тысячи, из Молдавии более 180 тысяч.
  • ООН: Подтвержденные потери среди гражданского населения с начала конфликт на Украине составляют 5237 человека.
  • 8 сентября: Умерла королева Великобритании Елизавета II. Принц Чарльз стал королем Великобритании.
  • 7 сентября: Apple анонсировал новые наручные часы, нчаушники и линейку мобильных телефонов iPhone 14.

Август

  • 30 августа: Умер Михаил Горбачев.

Июль

  • 28 июля: ВОЗ: Число подтвержденных случаев заражения коронавирусом в мире превысило 570 млн, а число летальных исходов — 6,38 млн. Всемирная организация здравоохранения пока не располагает данными об эффективности существующих вакцин против оспы обезьян
  • 11 июля: Курс евро к доллару рекордно упал, 1 евро почти приравнялся к 1 доллару. Акции Twitter упали после отказа Маска от его покупки. Госдеп США поддержал решение Канады вернуть турбины «Северного потока» в Германию, а затем и владельцу. Турбины, оказавшиеся в центре спора, были отправлены в Монреаль для планового ремонта компанией Siemens Canada.
  • 9 июля: Маск решил не покупать Twitter, из-за отказа соцсети предоставлять интересующую информацию. Одна из крупнейших аварий, охватившая сервисы по всей Канаде, произошла у компании Rogers, в течении дня десятки миллионов канадцев не могли пользоваться мобильной, телефонной и интернет связью. Причину сбоя сервиса компания не озвучила.
  • 7 июля: Премьер-министр Великобритании Борис Джонсон объявил что уходит в отставку.
  • 1 июля: Турция ожидает экстрадиции 73 членов в стране Рабочей партии Курдистана из Швеции и Финляндии, иначе вопрос о вступлении двух стран в НАТО останется в подвешенном состоянии. ЮНЕСКО принял решение включить борщ в список нематериального наследия как украинское блюдо.

Июнь

  • 30 июня: Российские войска покинули украинский остров «Змеиный».
  • 29 июня: НАТО: Турция поддержит членство Швеции и Финляндии в НАТО.
  • 27 июня: Офис Трюдо: Канада вводит санкции против 6 физических и 46 юридических лиц, связанных с российским военно-промышленным комплексом, а также 13 физических и 2 юридических лиц Белоруссии и 15 украинцев. МИД России: Россия закрыла въезд для 43 граждан Канады. Польша заявила что 4,3 миллиона человека прибыло с Украины в Польшу.
  • 23 июня: EC: Украине и Молдавии предоставили статус кандидата в ЕС.
  • 17 июня: National Defence: Вооруженные силы Украины (ВСУ) потеряли приблизительно 50 процентов тяжелых вооружений. Бригадный генерал ВСУ Владимир Карпенко заявил, что потеряны около 1300 боевых машин пехоты, 400 танков и 700 артиллерийских систем. Ранее Давид Аразамия заявил, что ВСУ ежедневно теряют в Донбассе «до тысячи солдат убитыми и ранеными». Среднесуточные потери украинской армии, по его словам, оцениваются в 200-500 человек.
  • 7 июня: Министр обороны Российской Федерации Сергей Шайгу озвучил число украинских военнопленных достигло 6489 человек. Министерство обороны Китая обвинило ВВС Канады в провокациях в китайском воздушном пространстве
  • 3 июня: МИД России внес 41 подданного Канады в «стоп-лист». Всего в списке канадских подданных, в отношении которых введены ограничения, значатся уже 617 человек.

Ранее

  • 21 мая: Количество сдавшихся в плен в Мариуполе составляет 2439 человек, по заявлению российской стороны. Среди сдавшихся есть представители иностранных государств.
  • 21 мая Москва ввела персональные санкции против 26 жителей Канады, в их числе и жена премьера Джастина Трюдо — Софи Трюдо.
  • 18 мая Финляндия и Швеция официально подали заявки на вступление в НАТО.
  • 18 мая Турция заблокировала начало переговоров в НАТО о вступлении Швеции и Финляндии.
  • 28 апреля Палата представителей США поддержала активирование программы ленд-лиза, которая позволит ускорить оказание военной помощи Украине, это позволит администрации Байдена обойти многие бюрократические препятствия, чтобы в кратчайший срок нарастить объемы военной помощи Украине. Все поставки будут осуществляться в кредит или в аренду.
  • 24 апреля Макрон победил во втором туре выборов, обогнав Ле Пен, тем самым став президентом Франции на второй срок. Мерин Ле Цен признала поражение на выборах.
  • 13 апреля Российский крейсер «Москва» затонул в Черном море, украинская сторона заявляет о удачной ракетной атаке, российская о пожаре и детонировании амуниции на корабле и последующем шторме в результате которого крейсер затонул.
    22 апреля российская сторона заявила, что один член экипажа погиб и 27 пропали без вести, что стало первым признанием Москвы потерь после трагедии. «В результате пожара 13 апреля ракетный крейсер «Москва» получил серьезные повреждения из-за детонации боеприпасов», — говорится в сообщении Минобороны. Высокопоставленный представитель Пентагона заявил, что перед тем, как затонуть, «Москва» была сбита двумя украинскими ракетами.
  • 12 апреля Зеленский опубликовал фото задержанного, главу украинской оппозиционной партии ОПЗЖ, Виктора Медведчука, которого предложил обменять на украинских военнопленных. Российская сторона не рассматривает этот вопрос, так как он не гражданин России.
  • По оценке американского военного аналитика Скотта Риттера (Scott Ritter) военные потери украинской вооруженных сил значительно превосходят российские. На сайте Wikipedia создана страница которая учитывает ВСЕ заявления о потерях сторон.

С 15 июня невакцинированные канадцы могут пользоваться самолетом и поездом, но для пересечения границы с США по-прежнему нужно подтверждение вакциинации, т.е. требование тракеров (дальнобойщиков) продолжает быть не выполнено. Речи о полной отмене мондатов на вакцинацию не идет, правительство Трюдо может их ввести в любой момент. Подробнее


Доказательства вакцинации от COVID19 по-прежнему необходимы для въезда в США из Канады и въезда в Канаду из США. Ни Вашингтон, ни Оттава пока не озвучила планов о снятии данного мандата. Иными словами здоровые люди, но без вакцинации не могут путешествовать, зато больные туберкулезом или СПИД-ом, но с вакцинацией могут беспрепятственно путешествовать.


21 апреля Соединенные Штаты на неопределенный срок продлили запрет на пересечение сухопутной границы непривитым иностранным гражданам.


Арестованным организаторам протеста Конвоя свободы: Тамаре Лич, Крису Барберу, Пэту Кингу и Стиву Чароинд грозит срок тюремного заключения до 10 лет. Пэту Кингу было отказано в отпуске под залог, в то время как Криса Бабера и Томару Лич отпустили до рассмотрения дела в суде.

CBC призналась в распространении фейковых новостей о «Конвое свободы». Начальник полиция Оттавы признал что у «Конвоя свободы» не было обнаружено огнестрельного оружия.


Около 90% дальнобойщиков в Канаде вакцинированы.


Евро валюта продолжает дешеветь по отношению к американскому так и канадскому доллару.