О рынке недвижимости с  Максимом Багинским

Максим ваша компания специализируется на инвестиционных сделках с кондоминиумами в большом Торонто, закончилась первая половина года, как вы можете прокомментировать итоги первого полугодия, насколько стабилен рынок ?

Ольга , ну во первых я хочу сказать, что компания разрослась в последние два года, и помимо традиционного направления – инвестиций, у нас есть  команда брокеров которая занимается как продажей, так и покупкой жилья на вторичном рынке, помогая тем, кто просто ищет жильё для себя и тем, кто продаёт недвижимость. Так что, пользуясь случаем, я с удовольствием прорекламирую их.

У нас получилось собрать команду реальных профессионалов, являющихся специалистами в этой области. Мы разработали уникальную маркетинговую систему, позволяющую рекламировать продающуюся недвижимость в соцсетях и других всевозможных интернет-ресурсах, то есть за привычными пределами MLS.

Ставка была сделана, помимо традиционной рекламы, на активных пользователей Интернета, и результаты не заставили себя ждать. Я бы даже сказал, результаты превзошли мои ожидания. Система позволяет моментально выставить объект по всему Интернету.  Особенно это важно на таком вторичном рынке, как сегодня, когда для того чтобы продать, да еще и получить максимальную цену, агентам приходится изрядно попотеть.

Касательно  инвестиционных сделок с кондоминиумами на начальном этапе строительства, тут рынок не просто стабилен, он однозначно находится в восходящем тренде, и нет никаких оснований ожидать стагнации в ближайшее время. Я предполагал что темпы роста несколько замедлятся в этом году и вернутся на традиционные 4-5% роста в годовом исчислении, но мы получили эти цифры уже в первом полугодии, и я думаю, что по итогам года мы скорее всего увидем цифру близкую к 10% годовых.

Сегодня я не буду рассказывать причины, по которым повышение цен неминуемо продлится в ближайшие несколько лет, они были довольно подробно описаны в моей статье, которая вышла в прошлом месяце.

Архив статей можно почитать или послушать, так как все мои статьи теперь имеют звуковую версию, в блоге на нашем интернет портале www.NewGtaCondos.com они доступны как на русском, так и на английском языках. Так что те, кому это интересно, всегда  могут зайти на наш сайт и получить там  массу полезной информации.

Инвестиции в кондо на начальном этапе строительства не сильно подвержены колебаниям рынка.  Дорожает рынок или нет, влияет лишь на доходность, и то незначительно, наши стратегии позволяют инвесторам зарабатывать на любом рынке. Проиграть тут невозможно, это вам не рынок ценных бумаг.

Максим я не совсем понимаю как можно заработать если рынок к примеру стоит на месте ?

Ну это в двух словах не объяснишь, мне обычно требуется около полутора часов, чтобы объяснить новичкам в этом бизнесе, как это работает. Тем, кому это интересно, я советую позвонить нам и приехать в офис для консультации.
Инвестиции это сплошные цифры, и тут нужно показывать реальные примеры, графики и т.д., чтобы новичок понял, что и откуда берётся.

В двух словах это выглядит так: для того что бы инвестированные в виде депозитa деньги приносили доходность в 50% в годовом исчислении, что является очень средней доходностью (большинство наших проектов в последнии годы приносили гораздо большую доходность),  давайте брать самый пессимистичный сценарий.

Так вот, для этого недвижимости достаточно дорожать всего на 5% в год, что легко достигается правильным выбором проекта. Подорожание проекта зависит от двух составляющих:
1) Это общее подорожание рынка, которое сегодня есть, а завтра его может не быть и
2) непосредственное подорожание того или иного микрорайона, которое связано с планами развития города, изменениями в транспортной доступности, строительством инфраструктурных объектов, изменением зонинга и т.д.

Соответственно, даже если рынок стоит на месте, что на ближайшие годы выглядит фантастикой,  то квартира в правильно выбранном проекте всё равно будет подниматься в цене как минимум на 5%, и ваш депозит будет приносить около 50% годовой доходности.

Вторым очень значимым фактором является сам депозит. Понятно, что чем меньше депозит при покупке, тем под больший процент работают инвестированные в депозит деньги. На сегодняшнем рынке стандартный депозит застройщиков — 20% от стоимости приобретаемой недвижимости,  нам же, как правило, удаётся договориться с застройщиком о пониженном депозите, что на сегодня 15%, так как застройщики прекрасно понимают что, работая с нами, они получают не единичную сделку, а сразу большое количество продаж в проекте, а для этого надо идти на уступки. 15-процентный  депозит обычно разбит на 4 и более платежей за первые 2 года строительства,  то есть в среднем у инвестора вложено около 10% от стоимости недвижимости. Это второй фактор, позволяющий нашим клиентам держать планку доходности на уровне около 50% в годовом исчислении.

Ну и наконец, когда рынок не дорожает а стоит на месте, покупатели настораживаются и покупать начинают меньше, соответственно застройщики вынуждены принимать меры, и на рынке появляются сделки с депозитом в 5%, что даёт возможность инвесторам поднимать доходность депозита до 100% годовых даже при стоящем на месте рынке.

Ну, это я в действительности рассказал очень поверхностно, в реальности в подобного рода инвестициях масса нюансов. Нужно правильно минимизировать налоги, оформить  финансирование, которое нередко мы предоставляем сами, не прибегая к услугам банков и многое другое. Для этого и существует наша команда, а именно грамотная команда — решающий фактор в успешной инвестиции. У нас есть всё что помогает нашим клиентам сделать процесс максимально простым.

В нашей команде есть всё необходимое — и грамотные юристы, и финансисты, и агенты по недвижимости, у нас даже своя менеджмент-компания, полностью обслуживающая сдающуюся в аренду недвижимость наших клиентов. Всё это вкупе — залог успешной инвестиции, вне зависимости от того, в каком состоянии находится рынок.

Ваши прогнозы на второе полугодие, как по вашему будет вести себя рынок осенью ?

Ну, по поводу  квартир в принципе я уже ответил, я не вижу ни одного фактора, указывающего на признаки стагнации рынка не только в ближайшие месяцы, но и далее. Касательно отдельно стоящих домов и таунхаусов, однозначно есть положительные сдвиги, уже сегодня активизировались продажи, пока, правда, это касается недвижимости в ценовом диапaзоне до $800 тысяч. Думаю, дальнейшая судьба рынка домов  сильно зависит от правительственных решений в отношении  правил получения кредитования.

Я считаю что уже в следующем году правительство предпримет шаги по облегчению кредитования, ожидаются такие шаги как изменение стресc-теста, увеличение сроков амортизации мортгиджей и многое другое, но, по моему мнению, это не произойдёт в одночасье, как это случилось в 2017, когда правительством были приняты меры по охлaждению рынка.

Я думаю, изменения будут вводиться постепенно, чтобы не спровоцировать резкий рост цен.
Тем не менее я ожидаю, что уже к следующему лету рынок домов низшей и средней ценовой категории практически придет в норму, с дорогими домами, думаю, это займёт несколько дольше.

Беседу вела Ольга Макеева

Maxim Baginskiy       Broker of Record / Investment advisor Right At Home Realty Investment Group     Mobile: 416-832-8343 | Office: 647-288-9422     E: contact@NewGtaCondos.com | www.NewGtaCondos.com